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说说物业管理的法律环境

 发布时间:2018-01-02

郑鸣
    看到一则消息,说的是深圳某小区400多名欠费业主被诉,当地法院派出工作人员上欠费业主家送达法律文件云云。年终了,各个物业服务企业都在为物业费收缴率冲刺。在这个永不休止的接力赛中,物业服务行业的员工们年复一年,月复一月,周而复始,始而复周地为收取物业费不停奔波。服务品质高、业主素质好的项目收费情况自然会比较好。而服务水平低,基础情况差的项目收费情况就一言难尽了
而不管什么样的物业企业,碰到长期不缴物管费的业主,最后的催缴动作往往是动用法律手段,将欠费业主告上法庭。
    深圳是中国物业服务行业的发轫之地,第一家物业服务企业诞生于此,国内物业管理的概念在此成形并发扬光大,因此,包括法律意识在内的物业管理环境要比国内绝大部分地方要好得多。尽管如此,我们还是对这篇报道中有如此之多的业主欠费而感到吃惊,而同样吃惊的还在于当地法院的做法:在业主欠费案件进入送达及排期开庭阶段,法院59名工作人员分成14个小组,向多达452合同案件加班进行集中送达,在成功送达336件的同时,52户涉诉业主当场缴纳了欠交费用共计约2.6万元。细细算下来,这些缴费的业主平均欠费户均500元。即便490名业主拖欠总计35万余元物业管理费,平均每户欠费也只有715元。法院对对于这种欠费户数众多,而个体标的很小的诉讼如此大动干戈,充分体现了法院对欠费案件的重视程度,这种秉持公平正义的法律精神和一丝不苟的工作态度,无疑赢得所有物业行业人的尊重和敬佩,这种举措对营造健康向上的物业管理环境起到了良好的作用,也是对从事这个行业的物业人一个鼓舞。
    联想到笔者公司发生的几起业主欠费诉讼,笔者心中颇有感触。
    望城公寓是位于杭州余杭区良渚街道的一个住宅项目,由于地处城乡结合部,大量当地农民在房屋拆迁后被安置在此,由于生活习惯和公众意识与城市居民有很大不同,长期以来,拖欠物管费成为理所当然的行为。自然,在催收不到费用的情况下,公司选择了诉讼,而且选择了鼓动业主拒交物业费的某律师进行首起诉讼。一审判下来,法院判被告缴纳拖欠的全额物管费能耗费车位费等费用,并在与原告协商后,判罚被告以欠费本金为基础,支付欠费期间以同期银行利率为基准的欠费违约金。之后,尽管该业主不服判决上诉中院,但中院维持原判驳回上诉,所有的欠费及违约金打入公司账户。
    有了这样一个判决,公司深受鼓舞。于是第二起,第三起欠费诉讼次第进行,共五户业主被起诉,但在开庭的时候,主审法官易人,其中两户业主拒不到庭。
    庭审中原告被告你来我往各执一词,前后历经近6个月时间,终于等来了法院的判决。法院判决被告全额支付所欠物管费能耗费,但不支持原告违约金的主张,故包括未到庭的两位被告只须支付所欠的物管费,而无需承担违约责任,不判罚违约金。更为郁闷的是因为两位被告没有出庭,法官说不能判断此车位是被告所有,故不支持原告追缴车位管理费的主张。按此判决,两位未到庭被告的车位费化为乌有。
    不服判决,上诉中院就是了。但法官在庭下说的这句话,却深深地伤害了物业人的心。
    “你们服务肯定是有问题的,换了我也不会缴物管费。”
    这样的话出自法律工作者之口,的确让人非常的震惊!在诉讼过程中,法官并没有采信被告辩称原告物业服务不到位的主张,但在判决中又以物业服务瑕疵和双方沟通问题为由,不支持原告违约金主张,这样的判决显然不能让原告满意。在物业上门催费被赶,去电催缴被挂,穷尽了所有手段之后通过法律诉讼追缴欠费,最终的目的也还是让业主补交欠费。物业企业除非迫不得已,不会耗时耗费与业主打欠费官司,但凡在开庭之前业主缴纳了欠费,都会息事宁人主动撤诉,这样既达到了收费目的,也节约了法律资源,同时也向未缴费的业主起到惩戒作用,最终不要让数众量小的业主欠费诉讼占用了基层法院的大量工作。而现在这样的判决既达不到节约法律资源的作用,又不能起到惩戒恶意欠费行为的警示作用。所以,原告除了对判决继续上诉之外,只能将大量的诉讼提交给法院,在增加法院工作量的同时,慢慢收回所以业主的欠费。
     物业管理需要什么样的法律环境?
     看到深圳法院处理业主欠费诉讼的报道,有感而发,能除却心中块垒?