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杭州:部分小区物业费涨价 没签物业公司未开楼盘受影响

 发布时间:2013-09-02

提示:今天起提高前期物业管理费对已有小区物业费的涨跌有示范作用,小区物业管理可能再度成为热门话题。之前大家在谈论小区物业管理的焦点是:居民抱怨物业服务不到位,物业公司抱怨物业费收不上来成本又高不赚钱。
今天起提高前期物业管理费对已有小区物业费的涨跌有示范作用,小区物业管理可能再度成为热门话题。之前大家在谈论小区物业管理的焦点是:居民抱怨物业服务不到位,物业公司抱怨物业费收不上来成本又高不赚钱。
    对一个物业公司来说,日常的运营成本主要包括了人工成本、能耗,以及日常材料损耗费用。
    金都城市芯宇物业主任江定军说,这三块成本构成中,人工成本(保安、保洁、客服、工程人员等)占的比重最高,“占到了50%以上,或者更高。”水费、电费等能耗成本占20%左右,保洁工具,公共维修材料等日常材料损耗成本占10%左右。
    “这两年这些成本上涨很快。”江主任举了个例子,比如保安这个岗位,三年前物业公司花在一个保安上面的成本一年算下来大概在2万元,现在加上各种社保、医疗、公积金、加班工资、年终奖等,一年最低4万元,普遍在5万元以上。
    相对于人工等各种成本,物业费用的上涨相对比较艰难。一家物业公司的负责人透露,10年前他所在的小区物业收费为1.8元/月/平方米,现在的收费标准是2元/月/平方米。
    对一个物业公司来说,怎样才能做到保本,或者盈利呢?
    杭州一家物业公司的负责人张先生说,从目前杭州的300多家物业公司整体情形来看,人工成本占到的比重,以及收费标准的高低,决定了物业能不能赚钱。
    张先生算了一笔账,对于30万平方米以上的大楼盘来说,人工成本大概占到65%左右,加上20%左右的能耗,10%左右的材料损耗,还有一定的利润空间。对于20万平方米的楼盘来说,人工成本占到了70%以上,基本能做到保本,或者稍有盈利。而对于10万平方米,或者10万平方米以下的小区来说,人工成本占90%以上,“基本上亏本。”
    金都城市芯宇物业的江主任说,之所以物业公司在越小的小区越容易亏本,是因为从人员配置来说,有些小区虽然面积比较小,但人员配置和大小区相差不大。
最高上浮近三成
    6月1日起,杭州(不含萧山、余杭)普通住宅小区前期物业服务收费标准调整为:有电梯住宅每月每平方米建筑面积(下同)甲级1.80元,乙级1.40元,丙级1.05元,丁级0.80元;无电梯住宅甲级1.40元,乙级1.00元,丙级0.70元,丁级0.60元,上述收费标准可上下浮动25%,各等级收费标准不包括高能耗设施设备(如电梯、中央空调等)运行消耗的电费。
    根据之前实施的《杭州市物业服务收费管理实施办法》,本次收费标准上调,服务等级越高,收费调整幅度越大。如有电梯小区的甲级物业收费标准,由之前的1.40元/平方米/月调整为1.80元/平方米/月,上调29%,接近三成。如果以一套100平方米的普通住宅进行计算,每年需交的物业费将调整为2160元,比之前增加了480元。
    甲乙丙丁四个等级前期物业服务收费标准,是根据物业公司的服务内容和服务标准进行划分的。一般而言,甲级收费等级对应的是具有二级资质或相当于二级资质服务水平的物业管理公司;乙级和丙级对应的是三级资质或相当于三级资质的服务水平;管理建设年代较早的住宅小区,达不到三级服务内容与标准的是丁级。
提高前期物业费有示范作用
    “前期物业费有一个标杆作用,因为物业费的调整必须等业委会成立并征得其同意。”浙江名城物业管理有限公司左岸花园分公司经理施进说,在新的物业合同没确定前,都会按照前期标准收缴物业费,而这个时间可能会很长。
    那么,前期物业服务合同什么时候签订?绿城物业执行总经理杨掌法说,开发商在销售房子之前,就必须确定好前期物业公司。这次收费标准提高对那些还没卖过房子的新盘会产生影响。也就是说,开盘卖过房子包括已交付的和尚未交付的楼盘,都按原合同执行。现在购房者在签订买房合同时,都会同时签订一份《前期物业服务协议》。到了交房时,购房者需要按协议标准,预先交纳差不多一年的前期物业费。
    收费标准虽然提高,但对于很多新盘来说,这样的价格并没有太大的意义。“现在多数开发商都会向物价局申请比较高的收费标准,以维持正常的物业管理,这个标准一般都会超过物价局的标准。”该业内人士认为,物价局的标准有些低,按此标准很多物业公司的经营会难以为继。在他看来,前期物业费调整对那些目前物业费较低的老小区可能影响更大,“有一个标准作为参考,对那些经营不佳的物业公司在和业委会进行谈判时,会更为有利。”
未开新盘直接受影响
    因为前期物业合同只要在开盘前确定就行,并没有规定具体时间,这就造成了一个时间差。譬如下个月中旬要开盘的滨江新盘——荣安·望江南,在今年5月就已经签订前期物业服务合同,并不在受影响之列;再如预计今年7月首次开盘的西溪楼盘富越·香溪,也已经确定前期物业公司,也不受影响。
    那些开盘时间尚久或还没有确定的楼盘,才是受影响的楼盘。如预计今年9月开盘的桥西楼盘富越·香郡,目前还没有确定物业公司,就要按照新的标准执行;预计今年10月开盘的城东新城楼盘新中宇·维萨,也属于执行新标准的楼盘。
    据快房网(kfw001.com)K指数研究室统计,除上述几个新盘外,杭州市区(不含萧山、余杭)年内有望上市的新盘还有丁桥的城发·云锦城、七堡的远洋·心里、市中心的西子新华园和城北的中粮·方圆府等楼盘。
新闻附件
物业公司都在喊经营困难

    近日,杭州市物价局发布了调整市区普通住宅前期物业服务收费标准的通知,对甲乙丙丁四级物业服务基本收费标准,均进行了一定的上调。同时规定,今天之前已签订前期物业服务合同的普通住宅小区,其收费标准仍按原合同约定执行。
    前期物业费调整,针对的是6月1日后签订前期物业服务合同的普通住宅小区。因此,我们必须先明白前期物业服务费是什么。
    根据国家建设部的解释,前期物业管理是指房屋自售出之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。简单来说,就是在小区业委会成立签订新的物业管理合同之前,开发商会选择一家物业公司进行前期管理。
来源:都市快报